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Participar de leilões judiciais de imóveis pode parecer uma excelente oportunidade para adquirir propriedades a preços reduzidos, no entanto, é crucial estar atento a certas armadilhas que podem transformar um negócio aparentemente lucrativo em um grande problema. Neste artigo, abordaremos três tipos de imóveis que você deve evitar de qualquer maneira nos leilões judiciais de imóveis, destacando o mais problemático de todos.
O que são os imóveis de fração ideal?
Um dos tipos de imóveis que exigem cautela extrema é a Fração Ideal. Em muitos leilões, o que está sendo vendido não é o imóvel completo, mas apenas uma parte dele. A Fração Ideal significa que apenas uma parcela do imóvel está sendo leiloada, e não a totalidade. Esse tipo de transação pode trazer diversos problemas, principalmente se você acabar se tornando coproprietário com uma pessoa desconhecida.
Imagine a situação: você arremata um apartamento, mas descobre que comprou apenas 50% dele. A outra metade pertence a alguém que você não conhece e que pode não estar disposto a cooperar. Esse cenário complica significativamente a posse e o uso do imóvel, além de tornar a venda futura mais difícil.
Como exemplo, considere um apartamento em Araraquara, listado com uma Fração Ideal. A primeira praça avalia o imóvel em R$ 291 mil, mas na segunda praça ele pode ser vendido por R$ 145 mil. Embora pareça um excelente negócio, você estaria comprando apenas 50% do apartamento, dividindo a posse com um desconhecido.
Como funcionam os imóveis com “direito sobre”?
Outro tipo de imóvel que deve ser evitado são aqueles leiloados com a descrição “Direito Sobre”. Isso indica que o que está sendo vendido não é a propriedade plena do imóvel, mas apenas um direito relacionado a ele. Esse tipo de situação ocorre frequentemente em casos onde o proprietário original ainda está pagando o financiamento do imóvel.
Por exemplo, em um leilão judicial do Estado de São Paulo, um apartamento em Jacareí estava sendo vendido sob a descrição de “direito sobre o imóvel”. Isso significa que o comprador arremataria apenas os direitos que o devedor tem sobre o imóvel, sem obter a propriedade plena. Esse tipo de compra pode acarretar em assumir dívidas pendentes e enfrentar dificuldades para regularizar a propriedade.
O que são os imóveis em situação de nua-propriedade?
A pior situação, na opinião de muitos especialistas, é a aquisição de imóveis em situação de Nua-Propriedade. Isso ocorre quando o imóvel está sendo vendido sem o usufruto. A nua-propriedade significa que, embora você se torne o proprietário legal do imóvel, ele continuará sendo utilizado por uma pessoa com direito de usufruto vitalício.
Essa situação é particularmente problemática porque você não poderá usar o imóvel, alugá-lo ou vendê-lo até que o usufrutuário faleça. Adquirir um imóvel nestas condições pode significar esperar décadas para usufruir de fato da propriedade.
Um exemplo real pode ser encontrado em um leilão onde 50% da nua-propriedade de um imóvel estava sendo vendido. A oferta parecia atraente, com um preço muito abaixo do valor de mercado. No entanto, a nua-propriedade não permite a posse ou o uso imediato do imóvel, tornando a compra desvantajosa para quem busca um investimento rápido.
Ainda vale a pena investir em imóveis de leilão?
Investir em leilões judiciais de imóveis pode ser uma excelente oportunidade, desde que se evitem certos tipos de propriedades. Imóveis com Fração Ideal, Direito Sobre e Nua-Propriedade apresentam riscos significativos que podem comprometer o retorno do investimento. Antes de participar de um leilão, é essencial analisar detalhadamente o edital e, se necessário, consultar um advogado especializado em direito imobiliário para evitar armadilhas.
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